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房屋买卖合同纠纷 --(2020)苏09民终2274号
来源:www.huijianlawyer.com 发布时间:2021年09月25日

江苏省盐城市中级人民法院

民 事 判 决 书

2020)苏09民终2274

上诉人(原审原告):钱某某,女,19801218日出生,汉族,居民,住江苏省仪征市。

委托诉讼代理人:何海峰江苏汇建律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):殷某某,女,1981430日出生,汉族,居民,户籍地江苏省响水县,现住江苏省响水县。

被上诉人(原审被告):姚某某,男,1982714日出生,汉族,居民,住江苏省响水县。

上列两被上诉人共同委托诉讼代理人:李中镇,北京市盈科(盐城)律师事务所律师。

上诉人钱某某因与被上诉人殷某某、姚某某房屋买卖合同纠纷一案,不服江苏省滨海县人民法院(2019)苏0922民初5992号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020513日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

钱某某上诉请求:1、撤销一审判决,发回重审或依法改判;2、一、二审诉讼费用由殷某某、姚某某承担。事实和理由:1、双方签订房屋买卖合同前看房时,有现场视频证明当时约定以视频内的所有物品包含在出售范围之内,中介人员及其他证人也可以证明;合同签订后,钱某某依约支付了5万元定金,但在合同约定的首付款支付期限前,殷某某、姚某某以合同约定的随房赠送附属设施中不包括争议的衣柜和热水器为由,明确表示不再出卖案涉房屋,已构成违约,故应双倍返还定金10万元。2、双方在形成房屋买卖合同关系前素不相识,合同签订当日通过微信支付的6000元系购房款,不属于赠与行为,依法应予返还。

殷某某、姚某某辩称,1、殷某某、姚某某没有拒绝卖房,一直同意按合同约定履行,双方未就解除合同达成过任何补充协议。2、合同明确约定了随房赠送附属设施的范围,其中不包括争议的索菲亚衣橱和林内牌热水器等家电家具,该部分家电家具价值较高,便于拆卸且不会破坏墙体,如一并出售至少房价要上浮6万元。3、看房时的视频仅表明当时案涉房屋的状况,殷某某、姚某某从未有过将视频内的所有附属设施都一并转让的意思表示,故合同对随房赠送的附属设施作了明确约定。4、钱某某通过微信支付的6000元款项系为了促成合同签订而赠与的,并明确表示“恭喜你儿子考上盐中”,显然不属于购房款的范围。5、钱某某在一审庭审中当庭表态她自己不想买房了,且至今没有支付首付款,其诉讼目的只是为了解除合同,已构成违约,依法应承担违约责任。请求二审法院驳回上诉,维持原判。

钱某某向一审法院起诉请求:1、解除双方于201981日签订的房地产买卖合同;2、判令殷某某、姚某某双倍返还定金10万元;3、判令殷某某、姚某某返还购房款0.6万元;4、本案诉讼费用由殷某某、姚某某承担。

一审法院认定的事实:201981日,殷某某、姚某某(甲方)、钱某某(乙方)、滨海益某房地产经纪有限公司(以下简称益某公司、丙方)三方签订了《房地产买卖居间合同》,主要约定:乙方为表示对丙方居间介绍的甲方房地产之购买诚意,交付意向金人民币5万元;房屋坐落于盐城市滨海县,建筑面积112.48平方米(以产权证为准);总房款为113.8万元;甲、乙双方于2014101日前签订当地买卖合同,签订合同当日,乙方向甲方支付首付款43.8万元(包含已付定金5万元);乙方与甲方交房并办妥物业、水、电、煤、维修基金等更名过户手续,当日乙方支付甲方尾款1万元;随房赠送附属设施:空调3台、电视1台、冰箱1台、洗衣机1台、床3张、沙发、茶几、餐桌一套;交房期限为:款清交房;丙方应在接受本协议第一条所述意向金后10个工作日内告知乙方业务处理情况,在此期间乙方不得收回本意向金,否则乙方支付之意向金作为丙方居间服务费用由丙方直接扣除。

当日,钱某某分两次向殷某某银行账户转账计5万元,姚某某出具收款条据,确认收到钱某某购房定金5万元。同日,钱某某为了促成房屋买卖合同的订立,还通过微信向殷某某支付0.6万元,并同时在微信中祝贺殷某某、姚某某的儿子考上盐中。

2019年84日左右,双方因房屋价款发生争执,之后双方同意就合同约定的价款购房。2019915日左右,双方又因索菲亚牌衣柜、林内牌热水器等房屋附属设施的交付发生争执,之后殷某某、姚某某多次要求钱某某交付购房首付款,但钱某某未交付购房首付款,并诉至法院。

一审法院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除。本案中,钱某某与殷某某、姚某某及益某公司签订的《房地产买卖居间合同》是三方真实意思的表示,未违反法律法规的效力性、强制性规定,合法有效,对合同相对方均具有法律约束力,合同各方均应依照合同的约定全面诚实履行合同义务。

钱某某主张解除合同的理由主要有:殷某某、姚某某反悔违约,不诚信,不出售房屋,不同意交付房屋附属设施。一审法院认为,钱某某要求解除合同的诉讼主张不能成立,理由有:第一,《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定了解除合同的法定条件是不履行合同约定的主要义务,本案中双方未约定解除合同的条件,根据《房地产买卖居间合同》的性质,房屋交付及协助办理不动产产权移转登记属于殷某某、姚某某应履行的主要合同义务,现殷某某、姚某某同意履行合同主要义务,不构成根本违约,至于双方在合同履行的过程中对合同价款,附属设施的交付范围约定不明发生争执,应根据合同性质和双方约定协商解决,故本案无解除《房地产买卖居间合同》的约定情形和法定情形存在。第二,案涉房屋买卖合同系作为出卖人的殷某某、姚某某转移房屋所有权、作为买受人的钱某某支付房款的买卖合同,交付房屋、协助钱某某办理过户手续是殷某某、姚某某的主要合同义务,而交付房屋附属设施是附随义务,钱某某要求殷某某、姚某某交付涉案房屋附属实施属于合同的附随义务,当然应予准许,但该附属义务的履行应符合双方的约定和法律的规定,双方在《房地产买卖居间合同》已单列条款明确约定房屋附属设施包括“空调3台、电视1台、冰箱1台、洗衣机1台、床3张、沙发、茶几、餐桌一套”,且涉案衣柜、热水器并不同于地砖、吊顶、水龙头等附着于墙体而无法分割,也不同于普通防盗窗、移门、洗漱台等二手房买卖应予交付的交易惯例,故钱某某要求殷某某、姚某某交付索菲亚牌衣柜、林内牌热水器不符合双方约定和交易习惯。钱某某主张其与益某公司确认附属设施以拍照为准,但并未提交证据证明已征得殷某某、姚某某的同意,故对钱某某的该项主张不予采信。第三,根据《房地产买卖居间合同》的约定,双方应于2019101日签订买卖合同,钱某某应于合同签订当日支付首付款,但钱某某未再交付首付款,并以殷某某、姚某某后续仍有可能有不诚信行为为由要求解除合同,显然与鼓励交易和维护交易稳定的价值判断相悖。综上,钱某某要求解除《房地产买卖居间合同》无事实和法律依据,不予支持。

钱某某还主张殷某某、姚某某应返还0.6万元。殷某某、姚某某辩解该0.6万元是钱某某赠与给其小孩的升学礼金。一审法院认为,该0.6万元是钱某某在双方协商购房的过程中为促成交易而向殷某某、姚某某支付的,钱某某支付该0.6万元是以订立商品房买卖合同为条件的,该行为本质上属附条件赠与,现殷某某、姚某某已与钱某某订立了商品房买卖合同,并愿意继续履行合同,赠与合同所附条件已成就,钱某某不再享有赠与合同的任意撤销权,故钱某某的该项主张无法律依据,不予支持。

综上,钱某某的诉求,无事实和法律依据,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条、第一百八十六条、第一百九十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,一审法院判决:驳回原告钱某某的诉讼请求。案件受理费2420元,由原告钱某某负担。

二审中,围绕上诉请求,钱某某提交了20191226日与他人另行签订的《房地产买卖居间合同》、《补充协议》以及四份手机银行转账记录打印件,证明案涉房屋买卖合同纠纷发生后,殷某某、姚某某明确表示钱某某可另行购买房产并愿意全额退还购房定金5万元。殷某某、姚某某经质证认为,对上述证据的真实性均不予认可;转账记录是复印件,即便买卖合同是真实的,也与本案无关,并不影响案涉合同的效力,也不影响因钱某某不履行合同而应承担的违约责任;钱某某称殷某某、姚某某明确表示其可另行购房不是事实,双方于201983日曾口头商谈过是否解除合同,但殷某某、姚某某即刻明确表示反对,之后未就解除合同再商谈过,而且殷某某、姚某某多次明确表示按合同履行,但钱某某一直拖延交付首付款;2019923日双方约定到益某公司交付首付款,后因对随房交付的家电家具产生争议而没有实现;钱某某提交上述证据只能证明其想单方借故解除合同。

钱某某二审中申请益某公司的中介人员许某2、樊某作为证人出庭。许某2作证的主要内容为:合同约定随房赠送附属设施的意思是房屋里除私人物品可以带走外,其他东西及附属设施以拍照为准,拍在手机视频里的东西都是要留下来的,另外小凳子当时讲是小孩用的可以带走;卖家当时出价大约是116万元,后来成交价是113万多,成交价定下后以视频为准;合同上“随房赠送附属设施”后面的字是樊某写的,当时我在场,因为房子是精装修的,可移动物品会注明一下,钉在墙上的东西就不写的,一般像衣柜、热水器这些钉在墙上的东西都不写;因为空调有可能拆走就明确了一下,热水器一般是不会拆走的;我公司没有拿到中介费;钱某某一直是想买房子,是因为殷某某、姚某某不想卖了。樊某作证的主要内容为:许某2带钱某某看的房子,双方谈好后打电话通知我到房东处签合同,谈随房东西时双方都在,除衣服等私人物品外,固定的如柜子、床、家电都谈好不带走的,另外房子里的几个小凳子也可带走;当时合同约定的随房赠送附属设施就写了这几样,约定是以拍照为准;合同签好没几天,87日殷某某与我通电话明确表示房子不想卖了,并说如果客户一定要买,她就把东西拆掉;付首付款时是房东不愿意接收。殷某某、姚某某经质证认为,两位证人所述均不是事实;证人樊某称移交的物品以照片为准,这是她与钱某某自以为是的想法,殷某某、姚某某从未说过以照片或以视频为准的话;证人许某2所说固定物品都不在合同中列明,与合同已写明空调在内是前后矛盾的;两位证人均长期在滨海工作和生活,接收了钱某某支付的5000元居间费用,两证人与钱某某有利害关系。

本院认为,案涉《房地产买卖居间合同》名为居间合同,约定交付意向金后出卖人与买受人还要签订买卖合同、并支付首付款,后双方还为签订正式合同和支付首付款发生矛盾,表明双方对此后还需签订正式的《商品房买卖合同》都是有预期的,故应认定《房地产买卖居间合同》为预约合同。合同中约定的“随房赠送附属设施:空调3台、电视1台、冰箱1台、洗衣机1台、床3张、沙发、茶几、餐桌一套”,其中除空调外均为未形成添附的可移动物品;案涉房屋为精装修房,买卖双方争议的索菲亚牌衣橱和林内牌热水器属于形成附合的房屋装饰装修物,根据二手房买卖的交易习惯,除特别约定外一般不予拆除,否则将损害精装修房的整体结构及外观。本案二审审理中,居间人益某公司的工作人员也出庭作证证明当时已对房屋内装饰装修物品进行了视频拍摄,并约定除私人物品及小孩所用的小凳外均不带走。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定将来在一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。殷某某、姚某某在双方签订正式合同前要求拆除索菲亚牌衣橱和林内牌热水器,导致双方未能签订正式合同,依法应承担违约责任。故对于钱某某诉请解除《房地产买卖居间合同》的请求依法应予支持。

合同签订当日钱某某支付了5万元款项,殷某某、姚某某出具的收款收据在定金栏中打“√”,但双方在合同条文中已先明确约定该价款为意向金,故不应认定为定金的性质。因《房地产买卖居间合同》依法应予解除,故殷某某、姚某某应向钱某某返还该5万元款项。

钱某某与殷某某、姚某某在签订《房地产买卖居间合同》前素不相识,钱某某在《房地产买卖居间合同》签订时所支付的6000元是为了促成交易,属于附义务的赠与,故在《房地产买卖居间合同》依法应予解除、双方交易未能实际履行的情况下,殷某某、姚某某亦应向钱某某返还该6000元。

综上,因二审中钱某某提交了新证据,本院对钱某某的上诉请求予以部分支持,并对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条、第一百八十六条、第一百九十条、第一百九十二条、第一百九十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、撤销江苏省滨海县人民法院(2019)苏0922民初5992号民事判决;

二、殷某某、姚某某于本判决生效后15日返还钱某某56000元;

四、驳回钱某某的其他一审诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2420元,由钱某某负担1141.5元,由殷某某、姚某某负担1278.5元;二审案件受理费2420元,由钱某某负担1141.5元,由殷某某、姚某某负担1278.5元。

本判决为终审判决。

审 判 长  陈 东

审 判 员  张晨阳

审 判 员  周 陇

二〇二〇年八月十日

法官助理  张东祥

书 记 员  成以琴

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