江苏省盐城市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)苏09民终2662号

上诉人（原审被告）：邓迎庆，女，1969年9月30日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。

委托诉讼代理人：熊良志,江苏鑫诚律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：盐城幼儿师范高等专科学校，住所地在江苏省盐城市学海路28号。

法定代表人：姜统华，该学校校长。

委托诉讼代理人：张荣伟，江苏汇建律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘舒，江苏汇建律师事务所实习律师。

上诉人邓迎庆因与被上诉人盐城幼儿师范高等专科学校（以下简称称盐城幼儿师范学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院(2019)苏0923民初6338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

邓迎庆的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回盐城幼儿师范学校的诉讼请求；2.本案上诉费由盐城幼儿师范学校承担。事实和理由：1.2016年11月8日，盐城幼儿师范学校召开承租户会议，对承租户撤离门市的时间和具体措施进行进一步明确。后邓迎庆在上访要求继续承租没有得到答复的情况下，只得依据会议通知的要求，于2017年正月十五左右撤离门市，而外出打工至今。一审法院认定2015年11月20日至2016年11月19日期间，邓迎庆与盐城幼儿师范学校之间存在不定期租赁合同关系属于认定事实错误。一审法院依据该错误事实判决邓迎庆承担18000元门市租金也是错误的。2.2017年邓迎庆撤离门市后，既没有对门市上锁，也没有继续占有使用案涉门市房。一审判决认定邓迎庆继续占有使用该门市房，不仅证据不足，也不符合客观事实，据此判决邓迎庆承担44778元占有使用费也是错误的。3.2017年邓迎庆撤离门市后，案涉门市房被锁关闭多年是盐城幼儿师范学校单方原因造成的，盐城幼儿师范学校作为房屋所有权人，怠于管理，其损失应由其自行承担，不应判决由邓迎庆承担。

盐城幼儿师范学校辩称，一审认定事实正确。2015年11月20日至2016年11月19日期间双方未签订房屋租赁协议，转为不定期租赁，邓迎庆应承担18000元/年的房屋租赁费用。盐城幼儿师范学校分别于2017年、2018年、2019年向邓迎庆催交房租，并要求归还所租赁房屋，邓迎庆均置之不理。尤其是2019年1月3日，盐城幼儿师范学校派人到案涉门市向邓迎庆送达催交通知，发现门市已经上锁，且室内挂有“出租或转让158××××4560”的字样，经核实该号码为邓迎庆使用的手机号码。邓迎庆一审中多次陈述于2017年春节后即不再经营案涉房屋，其有义务将所租赁的房屋交给盐城幼儿师范学校。邓迎庆未按时交付房屋，应支付占有使用费。一审认定事实正确，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

盐城幼儿师范学校向一审法院提出诉讼请求：1.判令邓迎庆支付差欠盐城幼儿师范学校的房租54000元（从2015年11月20日起至2018年11月19日止，按照合同约定的每年租金18000元计算)，并从2018年11月20日起至2019年9月20日止按照每年租金18000元计算占有房屋使用费。2.本案的诉讼费用由邓迎庆承担。

一审法院认定的事实：2014年11月10日，邓迎庆与阜宁高等师范校办产业有限公司签订了《房屋租赁协议》1份，约定由阜宁高等师范校办产业有限公司将阜师东路东侧阜师门市由南向北第二十二间租赁给邓迎庆临时使用，租赁期限为一年即从2013年11月20日至2014年11月19日止，年租金为18000元。该协议签订后，邓迎庆向阜宁高等师范校办产业有限公司交纳了年租金18000元。2015年9月14日，邓迎庆与阜宁高等师范校办产业有限公司重新签订了《房屋租赁协议》1份，约定租赁的房屋仍为第一份协议约定的房屋，邓迎庆用于经营裤业生意，租赁期限为一年即自2014年11月20日至2015年11月19日止，年租金仍为18000元，该协议签订后，邓迎庆也依约交纳了房屋租金。同时，上述两份协议均约定邓迎庆在经营期内或经营结束不得转让经营，房屋租赁期满前一个月，阜宁高等师范校办产业有限公司进行公开招标下一年度的租赁经营权，邓迎庆租赁期满后，必须在两日内交出房屋。租赁期满后，邓迎庆未有向阜宁高等师范校办产业有限公司交还案涉门市。2016年11月8日，阜宁高等师范校办产业有限公司召开承租户会议，要求邓迎庆等相关承租户向学校移交门市房，但双方未能达成一致意见。2017年11月18日，盐城幼儿师范学校向包括邓迎庆在内的承租户发出通知，通知要求承租户及时交纳2015年11月20日至2017年11月19日的两年房租。2018年11月9日，盐城幼儿师范学校又向邓迎庆经营的98裤业门市发出通知，该通知要求邓迎庆2018年11月15日前将所欠2015年11月20日至2018年11月19日三年的房租交纳给盐城幼儿师范学校。同时，盐城幼儿师范学校还通过短信的方式，向邓迎庆催要上述房租。2019年1月3日，盐城幼儿师范学校再次派人到案涉门市向邓迎庆送达催交房租通知，发现门市已上锁，室内挂有“出租或转让158××××4560”的字样。经核实，该联系号码为邓迎庆使用的手机号码。

一审法院另查明，阜宁县人民政府颁发的阜国用（97）字124号土地使用权证上载明江苏省阜宁师范学校为案涉土地的使用权人。阜宁高等师范校办产业有限公司成立于2000年3月17日，股东有周某、阜宁高等师范学校、孙某。后周某、孙某从该公司中退出，阜宁高等师范学校成为阜宁高等师范校办产业有限公司股东。2016年1月7日，经江苏省人民政府研究批准，同意在盐城高等师范学校和阜宁高等师范学校基础上建立盐城幼儿师范高等专科学校即本案的盐城幼儿师范学校，同时撤销盐城高等师范学校和阜宁高等师范学校建制。2018年8月29日，阜宁高等师范校办产业有限公司被注销登记。2019年10月18日，盐城市财政局向盐城幼儿师范高等专科学校发出盐财资复[2019]206号《关于将经营及闲置房产划转至盐城市国有资本运营发展有限公司集中统管的通知》，该通知中载明将盐城幼儿师范高等专科学校位于阜宁县的房产（面积913㎡），直接划拨给国发公司，要求盐城幼儿师范高等专科学校配合国发公司做好相关资产的移交工作。

一审法院认为，本案的争议焦点为：邓迎庆是否应当向盐城幼儿师范学校支付房屋租金和房屋占有使用费。

关于盐城幼儿师范学校要求邓迎庆支付房屋租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据邓迎庆与阜宁高等师范校办产业有限公司于2015年9月14日重新签订的《房屋租赁协议》约定，租赁期满日为2015年11月19日。但在该租赁期满后直至2016年11月8日，邓迎庆仍然继续占用案涉门市，且阜宁高等师范校办产业有限公司亦未提出异议，在该期间内双方之间形成了不定期租赁合同关系，依照上述法律规定，双方此前签订的租赁合同继续有效，故邓迎庆应当按照上述租赁合同的约定，按照年租金18000元的标准支付其从2015年11月20日至2016年11月19日租用案涉门市的租金18000元。

关于盐城幼儿师范学校要求邓迎庆支付房屋占有使用费的问题。邓迎庆辩称其在2017年农历正月十五后便离开了租赁的房屋，外出务工，未有再使用过该房屋，房屋内的财物亦非其本人所有，2017年11月18日照片上的人也非邓迎庆，盐城幼儿师范学校也应及时收回门市，故该扩大部分的损失邓迎庆不应承担责任。根据一审法院查明的事实，2016年11月8日，阜宁高等师范校办产业有限公司召开承租户会议，要求邓迎庆等相关承租户向学校移交门市房，即表明阜宁高等师范校办产业有限公司以召开会议的方式口头通知邓迎庆，要求与其解除不定期租赁合同关系，并派人于2017年11月18日到邓迎庆租赁的门市房送达催要租金的通知。2018年11月10日盐城幼儿师范学校还通过短信方式要求邓迎庆支付租金。2019年1月3日，盐城幼儿师范学校再次派人上门催要房租，门市一直处于上锁关闭状态，并发现门市内挂有“出租或转让158××××4560”的字样，经过核实，该手机号码为邓迎庆的联系号码。同时，经过一审法院的调查，证人倪某也证实，“门市是邓迎庆经营，已有两三年未经营，一直被邓迎庆锁着”。一审法院认为，虽然对盐城幼儿师范学校提供的照片上经营人是否为邓迎庆无法确认，但综合上述查明的事实，不影响一审法院对邓迎庆在租赁期满后一直占用案涉门市事实的认定。根据相关法律规定，租赁期满后，承租人应当及时将租赁物交还给出租人，邓迎庆在租赁期满后未主动交还所租赁的门市，后又将租赁的门市房锁住，应认定为邓迎庆对租赁物的实际占有，应当向承租人支付占有使用费。因邓迎庆在原审案件第一次开庭时即2019年5月16日已明确表示在盐城幼儿师范学校发出收回出租门市通知后已不再使用该门市，盐城幼儿师范学校应当及时收回租赁物而没有收回，一直至2019年9月20日才收回，在此期间的损失属于盐城幼儿师范学校扩大所致，不应由邓迎庆承担，故对邓迎庆占用门市的时间应算至2019年5月16日。综上，邓迎庆应当支付从2016年11月19日至2019年5月16日期间占用案涉门市的费用。参照此前双方签订的租赁协议，按每年18000元支付租金的标准，邓迎庆应当支付盐城幼儿师范学校案涉门市占有使用费44778元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、邓迎庆应于判决发生法律效力之日起10日内支付盐城幼儿师范学校门市租金18000元及占有使用费44778元，合计62778元；二、驳回盐城幼儿师范学校的其他诉讼请求。案件受理费1525元，由盐城幼儿师范学校负担156元，邓迎庆负担1369元。

二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。邓迎庆提交了2016年8月2日盐城幼儿师范学校发给邓迎庆的通知照片打印件，证明2016年8月2日盐城幼儿师范学校已经明确告知邓迎庆将收回房屋，根据合同法规定，不定期租赁前提条件是出租人对承租人继续使用无异议，本案不存在盐城幼儿师范学校同意继续租用的事实。

盐城幼儿师范学校经质证认为，1.该证据是真实的，但并非新证据。2.盐城幼儿师范学校确实提出要收回案涉门市，但邓迎庆并未将所租赁房屋交还盐城幼儿师范学校。因此，仍应适用不定期租赁的有关规定。该证据与本案不具有关联性。

本院经审核，对邓迎庆提交证据的真实性予以认定，但该通知发出后，邓迎庆仍继续租用案涉房屋，双方亦对是否继续租赁进行协商，故对邓迎庆的证明目的不予认定。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，根据邓迎庆与阜宁高等师范校办产业有限公司于2015年9月14日签订的《房屋租赁协议》约定，租赁期限于2015年11月19日届满。之后双方并未签订新的租赁协议，且未对是否继续租赁达成一致意见。但邓迎庆仍然继续占用案涉门市，盐城幼儿师范学校亦未提出异议，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。一审法院据此认定双方之间形成了不定期租赁户合同关系，邓迎庆应当按照《房屋租赁协议》的约定支付占有使用费。邓迎庆称其已经于2017年正月十五左右搬离案涉门市，未能提交证据证明，且其未向盐城幼儿师范学校履行交付手续，亦未通知盐城幼儿师范学校，故其应继续支付房屋占有使用费。关于盐城幼儿师范学校的止损义务，根据盐城幼儿师范学校提交的2019年1月3日的照片，案涉门市已经上锁，房屋内仍有部分物品，案涉房屋的空置时间并不能确定。盐城幼儿师范学校虽然连续几年未收到租金，但在邓迎庆未明确表态不承租房屋且搬清物品之前，其无法采取适当措施防止损失扩大。故一审判决邓迎庆承担2015年11月20日至2016年11月19日期间的租金以及2016年11月20日至2019年5月16日期间占用案涉门市的费用，并无不当。

综上，邓迎庆的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1525元，由上诉人邓迎庆负担。

本判决为终审判决。

审判长  李晓平

审判员  谢超亮

审判员  曹 荣

二〇二〇年八月三十一日

书记员  张 育